De plus en plus de propriétaires de Los Angeles convertissent des bureaux en appartements

Texaco n'a jamais fait les choses à petite échelle.

Ainsi, lorsque le géant pétrolier texan a eu besoin d'un siège social occidental dans les années 1950, il s'est tourné vers l'éminent architecte Welton Becket, qui a conçu les monuments de Los Angeles, notamment le bâtiment Capitol Records d'Hollywood et le pavillon Dorothy Chandler du centre-ville.

Becket a créé un grand gratte-ciel en forme de T (vu du ciel) pour un emplacement sur Wilshire Boulevard, l'artère historique de Los Angeles. Il s'élevait à côté de ce qui était alors l'Ambassador Hotel, l'une des auberges les plus exclusives de la ville, où les célébrités s'amusaient dans sa légendaire discothèque Cocoanut Grove.

Il est difficile d'imaginer ce que les travailleurs de bureau de l'époque "Mad Men" penseraient de l'endroit aujourd'hui.

Connu sous le nom de Crosby, le bâtiment dispose d'équipements tels qu'une piscine sur le toit avec des cabines, un centre de fitness, des foyers et une salle de karaoké. Les loyers mensuels commencent autour de 2 250 $ et atteignent 6 500 $ pour un penthouse.

L'ancien gratte-ciel de Texaco fait partie d'une campagne nationale visant à convertir les immeubles de bureaux vieillissants en logements résidentiels, car la demande de logements dépasse le besoin de bureaux dans de nombreux endroits.

Transformer d'anciens immeubles de bureaux en appartements ou en condos n'est pas nouveau. Mais alors que les entreprises s'adaptent en permanence au travail à distance, les attentes de réduction des locations de bureaux ont suscité un nouvel intérêt parmi les propriétaires pour changer l'utilisation de leurs bâtiments dans les années à venir.

La plupart n'ont pas encore agi parce que la demande globale d'espaces de bureaux à mesure que le COVID-19 diminue n'a pas encore été établie, mais les candidats à la conversion sont nombreux sur le terrain.

Le groupe de réflexion Rand Corp. a identifié dans une étude de mars 2 300 propriétés de bureaux et d'hôtels sous-utilisées dans le comté de Los Angeles qui pourraient être converties en logements. La plupart d'entre eux sont des immeubles de bureaux plus anciens avec de gros morceaux d'espace non loué.

Si tous les bâtiments sous-utilisés étaient convertis en logements, cela ajouterait jusqu'à 113 000 unités, a déclaré Rand, soit environ 9% à 14% des logements que le comté de Los Angeles doit produire au cours des huit prochaines années pour répondre à la demande.

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Saks Fifth Avenue, l'un des grands magasins les plus célèbres de Beverly Hills, est sur le point de déménager pour faire place à un complexe à usage mixte qui pourrait dynamiser un tronçon calme de Wilshire Boulevard près de Rodeo Drive.

Certains quartiers tels que le centre-ville de LA et Koreatown, où se trouve le Crosby, ont des concentrations de hautes tours de bureaux vieillissantes adaptées au logement, mais de nombreux autres candidats sont moins évidents, a déclaré l'architecte Karin Liljegren.

Elle se spécialise dans les conversions et est troublée par ce qu'elle voit conduire à Los Angeles

"Il y a des opportunités partout", a déclaré Liljegren, comme de petits immeubles de bureaux dans des rues moins fréquentées. "C'est juste que les gens n'ont pas la vision."

Parmi ceux qui ont entrepris des conversions à grande échelle figurent Jaime et Garrett Lee, deux dirigeants de l'empire immobilier Jamison fondé par leur père, David Lee. L'aîné Lee est un interniste et un immigrant de Corée du Sud qui a acheté des immeubles de bureaux en difficulté à Koreatown après que le soulèvement civil de Los Angeles en 1992 a déprimé leurs valeurs.

Il a ensuite acquis de nombreux autres grands bâtiments commerciaux dans la région de Los Angeles et est devenu l'un des plus grands propriétaires commerciaux de la région, se développant plus tard dans le développement de nouveaux projets résidentiels, notamment les appartements de luxe Circa au centre-ville et Kurve on Wilshire près de Koreatown.

En 2013, Jamison a tenté de convertir l'utilisation de l'une de ses tours de bureaux, l'ancien siège social de US Borax sur Wilshire Boulevard datant de 1963. Citant l'augmentation de la criminalité comme l'une des raisons, Borax est parti pour Valence au début des années 1990 et le bâtiment n'a pas beaucoup attiré les locataires commerciaux dans les années qui ont suivi.

Cependant, il a également été conçu par Welton Becket et situé en face du boulevard du grand magasin Art Déco Bullocks Wilshire, désormais occupé par la Southwestern Law School. Jamison a transformé l'ancien immeuble Borax en 127 appartements.

"A notre grande surprise", a déclaré Jaime Lee, "nous les avons tous loués en trois mois."

Le Westmore, comme le bâtiment Borax est maintenant connu, a été rapidement loué à des étudiants en droit, à de jeunes professionnels et à certains retraités, a déclaré Jaime Lee. "Nous pensions que nous étions sur quelque chose."

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Le nombre d'appartements disponibles à la location dans le comté de LA est le plus bas depuis deux décennies. L'essor du marché du travail n'aide pas.

Jamison avait l'avantage de posséder des bâtiments dans une partie de la ville qui se redressait économiquement en grande partie grâce à l'expansion des entreprises et des résidents coréens américains qui avaient adopté une partie centrale de la ville laissée par les décideurs d'entreprise et les résidents blancs de longue date.

Les bureaux du quartier de Wilshire sont tombés en disgrâce auprès des chefs d'entreprise de la ville au cours des dernières décennies du 20e siècle, car beaucoup ont décampé vers des bâtiments plus frais dans d'autres parties de la ville. Texaco, plus tard absorbée par Chevron Corp., a annoncé en 1985 qu'elle vendrait la propriété et déménagerait dans un nouveau gratte-ciel à Universal City.

En 2013, la diversité de la région attirait l'attention favorable d'une foule plus jeune qui n'était pas accablée par des impressions peu recommandables de son passé. Un reportage télévisé sur la cuisine locale par le célèbre chef Anthony Bourdain cette année-là a contribué à consolider la réputation du quartier en tant que lieu de vie, a déclaré Jaime Lee.

"Koreatown est devenu une chose", a-t-elle déclaré. Et, "un quartier créatif et dynamique nécessite plus de logements".

Jusqu'à présent, Jamison a converti sept immeubles de bureaux à usage résidentiel avec un total combiné de plus de 1 200 unités, dont presque toutes sont louées. D'autres métamorphoses sont en cours.

"Nous sommes peut-être à mi-chemin" de la conversion des bâtiments Jamison adaptables, a déclaré Jaime Lee.

Bien qu'il puisse coûter des millions de dollars pour convertir un bureau de grande hauteur en appartements, c'est moins cher que d'ériger un nouveau bâtiment à partir de zéro. Les anciens immeubles de bureaux ont également tendance à être dotés d'un grand parking et d'autres grands espaces qui peuvent être réutilisés.

Les immeubles de bureaux sont généralement chauffés et refroidis avec de grandes chaudières et refroidisseurs souterrains, a déclaré Garrett Lee. En déplaçant les machines de climatisation et les bureaux d'ingénierie sur le toit, comme c'est souvent le cas dans les bâtiments résidentiels, plus d'espace devient disponible pour d'autres utilisations. Jamison est tombé dans les gymnases, les simulateurs de golf, les terrains de basket, les studios de danse et les salles de karaoké.

Jamison a trouvé de la place dans d'anciens bureaux pour ajouter des espaces de coworking, des salles communautaires pour les loisirs et des théâtres de bonne taille. Il y a des terrasses sur le toit et des piscines, ainsi que des greens et des stations de lavage de chiens.

La société continuera de convertir des bureaux en appartements en fonction des demandes du marché, a déclaré Jaime Lee, mais Jamison mise toujours sur le marché de la location de bureaux pour se redresser.

"Nous avons toujours de grands espoirs qu'un grand contingent d'employés de bureau revienne à un moment donné", a-t-elle déclaré. "Nous n'abandonnons pas cela."

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Le travail à domicile est ce que souhaitent de nombreux employés. Mais les employeurs veulent toujours que tu reviennes au bureau

Liljegren, fondateur du cabinet d'architecture Omgivning, est plus sceptique quant aux perspectives des propriétaires de bureaux alors que les entreprises s'adaptent au travail à distance.

"La vacance ne fait qu'augmenter", a-t-elle déclaré. "Nous commençons à peine à le voir."

Une chose sur laquelle les observateurs de l'industrie immobilière s'accordent est que de nombreuses entreprises profitent du marché de la location de bureaux pour déménager dans des quartiers plus récents ou plus agréables. Une grande partie de l'espace vide qu'ils laissent derrière eux se trouve dans des bâtiments plus anciens qui pourraient finir par être mieux utilisés comme logements.

LA a connu pour la première fois une vague de conversions il y a deux décennies lorsque la ville a adopté une ordonnance de réutilisation adaptative en 1999 qui a facilité la transformation des bureaux en logements ou en hôtels en vertu des codes de la ville. Le résultat a été d'environ 15 000 logements, a déclaré Liljegren. "Ça a été très réussi."

Cette ordonnance se concentrait sur les bâtiments centenaires du centre-ville historique, mais un nouveau plan communautaire proche de l'adoption connu sous le nom de DTLA 2040 faciliterait la construction de logements au centre-ville, y compris les conversions de propriétés. En juin, les responsables de l'État ont mis de côté 400 millions de dollars pour offrir aux promoteurs des incitations à convertir des bureaux en logements abordables au cours des deux prochaines années.

De telles actions préparent le terrain pour une vague de conversions, a déclaré Liljegren.

"Maintenant, nous sortons de COVID et nous voyons tellement moins de demande d'espaces commerciaux en même temps qu'il y a déjà eu des progrès dans les travaux en termes de politique et de financement."

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La conversion d'un bâtiment existant à un nouvel usage est plus durable sur le plan environnemental que la construction d'un nouveau, mais le prix d'acquisition d'immeubles de bureaux peut être un obstacle à la conversion, a déclaré Rand. Dans les quartiers à haute valeur immobilière tels que West Los Angeles, il est difficile pour les promoteurs immobiliers de se permettre d'acheter un immeuble de bureaux, de payer pour le convertir en logement, puis de percevoir des loyers suffisamment élevés pour réaliser un profit.

Le centre-ville de Los Angeles, le plus ancien marché de bureaux de la ville, présente plus d'opportunités. Près d'un tiers des 37 000 nouveaux logements créés depuis le début de la renaissance résidentielle du centre-ville en 2000 ont été créés grâce à la réutilisation adaptative d'anciens immeubles de bureaux pour la plupart.

"La réutilisation adaptative a remodelé le centre-ville", a déclaré Nick Griffin, directeur exécutif du Los Angeles Downtown Center Business Improvement District.

L'arrivée de milliers d'habitants a changé le caractère du centre-ville de LA, qui existait à la fin du 20e siècle principalement comme un quartier de bureaux de 9 à 5 avec une vie nocturne rare, quelques restaurants remarquables et aucune épicerie.

Depuis le début de la pandémie, la dynamique démographique du centre-ville a de nouveau changé. L'occupation des immeubles résidentiels du centre-ville est restée stable et a même augmenté à mesure que de nouvelles unités arrivaient sur le marché, mais les grandes tours de bureaux construites pour desservir les entreprises de cols blancs sont restées obstinément sous-peuplées.

La disparition de centaines de milliers d'employés de bureau quotidiens a porté un coup aux restaurants et autres entreprises qui les desservent. La population moyenne des bureaux de Los Angeles oscille à environ 43% de ce qu'elle était avant COVID-19, selon Kastle Systems, qui fournit des systèmes d'entrée par carte-clé utilisés par de nombreuses entreprises et suit les schémas de balayage des cartes des travailleurs.

La baisse soutenue du nombre de personnes entrant au bureau en faveur du travail à distance a conduit à la spéculation selon laquelle les entreprises loueront moins d'espace à l'avenir, poussant davantage de propriétaires de bureaux à vendre ou à convertir leurs immeubles en logements. De nombreux propriétaires tels que les Lee espèrent que le grand retour au bureau, même retardé, est toujours à venir – même si le travail à distance reste au programme.

Si davantage d'immeubles de bureaux sont convertis à des fins résidentielles, ce ne serait pas une mauvaise chose pour le centre-ville, a déclaré Griffin. Un ratio plus élevé de résidents et l'activité qu'ils apportent pourraient rendre les bureaux restants plus souhaitables si le noyau financier du centre-ville se sentait davantage comme un quartier avec de l'énergie et une vie de rue active.

Les propriétaires d'immeubles feront ce qu'ils doivent faire pour gagner de l'argent, a-t-il déclaré.

"Gardez à l'esprit que les quartiers de bureaux comme le centre-ville ont une longue histoire d'évolution avec le temps et le marché, a déclaré Griffin. "Si vous constatez une pénurie de logements et un surplus de bureaux, les opportunités d'équilibrer ces marchés seront saisies."

Même si des milliers d'appartements ont été ajoutés au cours des dernières années, les unités du centre-ville sont constamment occupées à environ 95% et de nombreuses autres peuvent être ajoutées sans sursaturer le marché, a-t-il déclaré.

La région de Los Angeles est "largement sous-approvisionnée" en logements, a-t-il dit, et il y a peu de zones en dehors du centre-ville où les promoteurs peuvent construire à grande échelle.

"Cette dynamique ne changera pas de si tôt", a-t-il déclaré. "Il serait difficile de surconstruire le centre-ville compte tenu de ces facteurs."

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